HUKUKUN GECİKTİĞİ YERDE HAKSIZLIK CESARET BULUR! MÜLKİYET SAHİBİ OLMAK, KENDİ MALININ ESİRİ OLMAK DEMEK DEĞİLDİR

Bir insan yıllarca çalışır, üretir, yatırım yapar, biriktirir ve sonunda kendisine ait bir mülk edinir. O mülkü kiraya verirken de karşısındaki insana güvenir. Ticari itibarı olduğunu söyleyen, başka işyerlerinden söz eden, nazik ve güven veren bir üslupla yaklaşan kişiye kapısını açar. Sözleşme yapılır, çekler alınır, karşılıklı yükümlülükler belirlenir. Her şey hukuki ve ticari bir güven ilişkisi içinde başlar.

Ancak bazı ilişkilerde başlangıçtaki güven, zamanla büyük bir mağduriyete dönüşebilir.

Kiralar ödenmez, verilen çekler karşılıksız çıkar, elektrik, su ve doğal gaz gibi temel işletme giderleri mal sahibinin üzerinde kalır. Üstelik kiracı, bu abonelikleri devralacağını defalarca söylemesine rağmen gerekli işlemleri yapmaz. İşletmenin borçları büyürken mülk sahibi hem kendi malını korumaya hem de biriken yükümlülüklerle mücadele etmeye çalışır.

Daha da vahimi, kiralanan yer yalnızca boş bir dükkân değildir. Çalışır durumda olan, personeli bulunan, ticari faaliyeti devam eden bir işletmedir. Devir ve kiralama sürecinde çalışanların kıdem ve ihbar hakları ödenir, işletmenin devri için hazırlık yapılır, içerideki kullanılmamış malzemeler ve demirbaşlar bırakılır. Yani mülk sahibi yalnızca binasını değil, işletmenin devamlılığı için önemli bir ekonomik değeri de karşı tarafa teslim eder.

Sonrasında ise ödenmeyen kiralar, karşılıksız çekler, biriken faturalar ve sonuçlandırılamayan tahliye işlemleriyle karşı karşıya kalır.

İşte asıl mesele burada başlıyor: İnsan kendi malını geri almak için yıllarca sürebilecek bir hukuk mücadelesine mahkûm ediliyorsa, mülkiyet hakkının pratikte ne kadar korunduğunu sorgulamak zorundayız.

Fakat mağduriyet bazen burada da bitmiyor. Mülk sahibi, taşınmazını geri alabilmek için hukuki mücadele verirken bu kez avukatlık ücreti ve tahsilat tartışmalarının içinde kalabiliyor. Karşı tarafın ödeme yapmadığı, borçlarını yerine getirmediği ve işletmeden çıkmayı kabul etmediği bir süreçte, bütün ekonomik yükün yeniden mülk sahibinin üzerine bırakılması başka bir adaletsizlik tartışmasını doğuruyor.

Bir tarafta kira alamayan, faturaları ve işletme borçlarını üstlenen, tahliye için mücadele eden mülk sahibi; diğer tarafta ödeme yapmayan kiracı ve tahsil edilemeyen alacaklar bulunuyor. Böyle bir tabloda mülk sahibinin, kendi uğradığı zararın üzerine bir de tahsil edilmemiş alacaklar üzerinden yeni bir mali yükle karşılaşması, hukuki ve vicdani açıdan dikkatle değerlendirilmelidir.

OLUMLU YANLAR

• Hukuk devleti ilkesi, kiracı ve mülk sahibinin haklarını karşılıklı olarak güvence altına almayı amaçlar.
• Yazılı kira sözleşmeleri, ödeme belgeleri, çekler, ihtarnameler ve diğer kayıtlar tarafların haklarını ispatlamasında önemli araçlardır.
• Tahliye taahhütnamesi, kanunda öngörülen koşulları taşıması hâlinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollardan biridir.
• Elektrik, su, doğal gaz ve diğer işletme giderlerinin sözleşmeyle açık biçimde düzenlenmesi, taraflar arasındaki sorumlulukları belirginleştirir.
• Mahkemelerin, icra dairelerinin ve kolluk kuvvetlerinin görevlerini etkin ve zamanında yerine getirmesi, mülkiyet hakkının korunmasına katkı sağlar.
• Avukat-müvekkil ilişkisi, karşılıklı güven, şeffaflık, hesap verebilirlik ve mesleki sorumluluk esasları üzerine kurulmalıdır.
• Avukatlık ücretinin kapsamı, hangi işlemler için ne kadar ücret doğacağı ve tahsilatın nasıl değerlendirileceği baştan açıkça belirlenirse sonradan ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklar azaltılabilir.
• Ticari hayatta güvenilir kiracıların ve sorumluluk sahibi mülk sahiplerinin varlığı, ekonomik faaliyetlerin sürdürülebilirliği açısından önemlidir.
• Hukuki düzenlemelerin kötüye kullanımını önleyecek denetim ve yaptırım mekanizmalarının güçlendirilmesi mümkündür.

OLUMSUZ YANLAR

• Ödenmeyen kira bedelleri ve karşılıksız çıkan çekler, mülk sahibini hem gelir kaybına hem de tahsilat sorunlarına sürüklemektedir.
• Kiracının üzerine almadığı elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinden kaynaklanan borçların mülk sahibine yüklenmesi ciddi mağduriyetlere neden olabilmektedir.
• Kiracının işletmeyi devralırken verdiği sözleri yerine getirmemesi, başlangıçta kurulan ticari güven ilişkisini ortadan kaldırmaktadır.
• Çalışanların kıdem ve ihbar haklarının ödenmesi, işletme hazırlıklarının yapılması ve içerideki malzemelerin bırakılması gibi yükümlülükleri üstlenen mülk sahibi, karşılığında kira gelirini alamadığında ağır bir ekonomik kayıpla karşılaşmaktadır.
• Tahliye sürecinde itirazlar ve yargılama aşamalarının uzaması, mülk sahibinin kendi taşınmazını kullanma ve yeniden kiraya verme imkânını geciktirebilmektedir.
• Hukuki süreç devam ederken taşınmazın fiilen kullanılması, mülk sahibinin zararını her geçen gün artırabilmektedir.
• Elektrik ve suyun kesilmesi, işletme ruhsatına ilişkin işlemler veya mühürleme gibi idari tedbirlerin etkisiz bırakıldığı iddiaları, denetim mekanizmalarının etkinliğini sorgulatmaktadır.
• Mühürlerin kırılması, aboneliklerin izinsiz açılması ve idari işlemlere uyulmaması gibi iddialar karşısında gerekli denetim ve yaptırımların zamanında uygulanmaması kamu otoritesine duyulan güveni zedeleyebilir.
• Bazı kötü niyetli kişilerin, hukuki süreçlerin uzunluğunu bir pazarlık aracı olarak kullanması ihtimali, dürüst mülk sahiplerini ekonomik baskı altında bırakmaktadır.
• Mülk sahibinin, yıllarca sürebilecek bir davanın ekonomik maliyetini hesaplayarak kendi hakkını geri almak için karşı tarafa ödeme yapmayı daha az zararlı görmesi, hukuk sisteminin caydırıcılığı açısından ciddi bir sorundur.
• Tahsil edilemeyen alacaklar, ödenmeyen kiralar ve karşı tarafın yerine getirmediği yükümlülükler nedeniyle zaten ağır zarara uğrayan mülk sahibinin, avukatlık ücreti konusunda da açık ve şeffaf bir hesaplaşma yapamaması yeni mağduriyetler doğurabilir.
• Avukatın ücret hakkı, vekâlet sözleşmesi ve mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ancak tahsil edilmemiş bir alacağın tahsil edilmiş gibi kabul edilerek ücret talep edilmesi veya hangi işlem karşılığında ne kadar ücret istendiğinin açıklanmaması ciddi bir güven sorunu yaratır.
• Karşı tarafın avukatlık ücretini ödemeye yanaşmadığı gerekçesiyle, bu ekonomik yükün bütünüyle mülk sahibine yöneltilmesi hakkaniyet tartışmasını beraberinde getirir.
• Mülk sahibi, taşınmazını geri alabilmek için kiracıya ödeme yapmak zorunda kaldığı bir süreçte, kendi avukatının talep ettiği ücretin de aynı ölçüde ağır bir ekonomik yük oluşturması nedeniyle çıkmaza sürüklenebilir.
• Avukatlık ücretinin hukuki dayanağı, tahsilat durumu, yapılan işlemler ve sözleşme kapsamı açıkça ortaya konulmadan müvekkilden yüksek meblağlar istenmesi, avukat-müvekkil güven ilişkisini zedeler.
• Hukuki yolların sonuç vermeyeceği düşüncesi yaygınlaşırsa insanlar haklarını mahkeme yerine ekonomik uzlaşma baskısıyla çözmeye yönelir. Bu da hukuka duyulan güveni zayıflatır.

SONUÇ

Bir mülk sahibinin kendi taşınmazını geri alabilmek için yıllarca mahkeme kapılarında beklemesi, yalnızca kişisel bir mağduriyet değildir. Bu durum, mülkiyet hakkının korunması ve hukuki süreçlerin etkinliği açısından değerlendirilmesi gereken yapısal bir sorundur.

Burada önemli bir ayrım yapmak gerekir: Kiracının da hukuki hakları vardır. Kiraya verenin de hakları vardır. Avukatın da kanun ve sözleşmeden doğan ücret hakkı bulunmaktadır. Hukuk, taraflardan birini diğerine karşı koşulsuz biçimde üstün kılmak için değil, her iki tarafın hakkını adil ve zamanında korumak için vardır.

Ancak kira ödemeyen, karşılıksız çek veren, işletme giderlerini üstlenmeyen ve taşınmazı tahliye etmeyen bir kişinin davranışları karşısında mülk sahibinin etkili bir hukuki korumaya erişememesi kabul edilebilir değildir.

Üstelik mülk sahibinin yaşadığı mağduriyet, tahliye süreciyle sınırlı kalmayabilir. Karşı tarafın ödemediği kiralar, biriken faturalar, işletme borçları ve taşınmazı geri alabilmek için yapılan ödemeler, zaten ağır bir ekonomik yük oluşturur. Bu yükün üzerine bir de avukatlık ücreti konusunda belirsizlik ve ölçüsüzlük iddiaları eklenirse mülk sahibi ikinci kez mağduriyet yaşayabilir.

Burada avukatlık mesleğinin saygınlığına gölge düşürmeden önemli bir ilkeyi vurgulamak gerekiyor: Avukatın emeğinin karşılığını alması elbette doğaldır. Avukatlık mesleği de ekonomik karşılığı olan, uzmanlık ve sorumluluk gerektiren bir meslektir. Ancak ücret talebinin hukuki dayanağı, vekâlet sözleşmesindeki kapsamı ve yapılan işlemlerle bağlantısı açık olmalıdır.

Özellikle karşı taraftan tahsil edilemeyen bir alacak söz konusuysa, müvekkilden talep edilen ücretin hangi hukuki esasa dayandığı ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır. Tahsilat yapılmadığı hâlde tahsil edilmiş gibi bir hesap çıkarılması, müvekkilin zaten uğradığı zararın üzerine yeni bir yük bindirilmesi anlamına gelebilir. Böyle bir talebin hukuki ve sözleşmesel dayanağı sorgulanmalıdır.

Daha da önemlisi, mülk sahibi taşınmazını geri alabilmek için karşı tarafa ciddi bir ödeme yapmak zorunda kaldığını düşünürken, avukatın da bu ödeme üzerinden aynı ölçüde veya benzer bir tutarı ayrıca talep etmesi, eğer açık ve geçerli bir hukuki dayanağa dayanmıyorsa, hakkaniyetle bağdaşmaz. Burada mesele avukatın ücret almasına karşı çıkmak değil; ücretin hangi hizmetin, hangi hukuki işlemin ve hangi sözleşme hükmünün karşılığı olduğunun açıklanmasını istemektir.

Avukatlık ücreti, müvekkilin uğradığı zararı görmezden gelerek değil, hukuki ve sözleşmesel çerçeve içinde değerlendirilmelidir. Müvekkil, hakkını aramak için tuttuğu avukatla da ücret konusunda yeni bir mücadeleye girmek zorunda bırakılmamalıdır.

Bir taşınmazın sahibi olmak, o taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının yıllarca kullanılamaması anlamına gelmemelidir. Mülkiyet hakkı yalnızca tapu sicilinde yazan bir bilgi değildir. O hak, gerektiğinde fiilen kullanılabilmeli ve hukuk tarafından korunmalıdır.

Daha düşündürücü olan ise şudur: Mülk sahibi, haklı olduğunu düşündüğü bir konuda hukuk yoluna başvurduğunda yıllarca sürecek masrafları, kayıpları ve belirsizlikleri hesaplamak zorunda kalıyorsa, karşı tarafın talep ettiği parayı vererek sorunu bitirmeyi daha ekonomik bulabilir. Ardından kendi hukuki temsilcisiyle de ücret konusunda anlaşmazlığa düşüyorsa, hak arama süreci başlı başına yeni bir mağduriyet alanına dönüşür.

Bu noktada ortaya çıkan ödeme, gerçek anlamda özgür iradeyle yapılmış bir ticari uzlaşma mıdır, yoksa uzayan hukuki sürecin yarattığı ekonomik baskının sonucu mudur?

Bir insanın kendi malını geri alabilmek için ekonomik olarak teslim olmak zorunda kaldığı bir düzen, hukuk güvenliği açısından ciddi biçimde sorgulanmalıdır.

Hukuk, haklı olanı yıllarca bekletirken haksızlıktan yararlananın işini kolaylaştırmamalıdır. Avukatlık hizmeti de müvekkilin çaresizliğini artıran değil, onun haklarını koruyan bir güven ilişkisi içinde yürütülmelidir. Çünkü geciken adalet, yalnızca mağdurun zamanını değil, toplumun adalete olan inancını da tüketir.

PSİKOLOJİK PERSPEKTİF

İnsanın mülkü üzerindeki kontrolünü kaybetmesi, yalnızca ekonomik bir kayıp değildir. Aynı zamanda güven duygusunu, emeğe bağlılık hissini ve geleceğe yönelik beklentilerini de etkiler.

Yıllarca çalışarak edindiği bir taşınmazı kiraya veren kişi, başlangıçta karşısındaki insanla güven ilişkisi kurar. Verilen sözlere, ticari geçmişe ve karşılıklı beyanlara inanır. Ancak bu güvenin kötüye kullanıldığını düşündüğü bir süreçle karşılaştığında yalnızca maddi zarar yaşamaz; insanlara ve ticari ilişkilere duyduğu güven de sarsılır.

Daha ağır olanı ise hak arama sürecinin kendisidir. Mahkemeye başvurmak, evrak hazırlamak, avukatlık ve takip giderlerini karşılamak, duruşmaları beklemek ve her geçen gün büyüyen zararı izlemek insan üzerinde ciddi bir psikolojik yük oluşturur.

Bunun üzerine bir de avukatla ücret konusunda anlaşmazlık yaşanması, kişinin adalet arayışındaki güven duygusunu daha da zayıflatabilir. Çünkü insan, kendisini koruması için yetki verdiği hukuk temsilcisiyle yeni bir ekonomik mücadeleye girmek istemez. Müvekkil, avukatından yalnızca hukuki işlem yapmasını değil, aynı zamanda kendisine karşı şeffaf ve hesap verebilir olmasını bekler.

Bir süre sonra kişi şu soruları sormaya başlar: "Ben neden kendi malımı geri almak için bu kadar mücadele etmek zorundayım? Hakkımı aramak için tuttuğum avukatla neden bir de ücret tartışması yaşıyorum?"

Bu sorular, yalnızca bir mülk sahibinin kişisel isyanı değildir. Toplumda hukuk güvenliğinin ve mesleki güvenin zayıfladığına ilişkin algının da bir göstergesidir.

Hukuk sistemine güven azaldığında insanlar haklarını aramak yerine zararlarını en aza indirmeye çalışır. Bu durum, haksızlığa uğrayanın sessizleşmesine, kötü niyetli davranışların ise cesaret kazanmasına zemin hazırlayabilir.

Toplumda adalet duygusunun korunması için yalnızca doğru kararlar verilmesi yetmez. O kararların zamanında uygulanması, vatandaşın hakkına makul sürede ulaşabilmesi ve hukuki hizmet veren kişilerin de şeffaflık ve mesleki sorumluluk ilkelerine bağlı kalması gerekir.

UYGULAMAYA DÖNÜK ÖNERİLER

• Ticari nitelikteki yüksek bedelli kira sözleşmelerinde kiracının mali yeterliliği, ticari geçmişi ve ödeme kapasitesi daha kapsamlı değerlendirilmelidir.
• Kira sözleşmelerinde elektrik, su, doğal gaz, aidat, personel ve işletme giderlerinin hangi tarafa ait olduğu açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir.
• Aboneliklerin belirlenen süre içinde kiracı adına devredilmesi zorunlu sözleşme yükümlülüğü hâline getirilmeli, ihlalin sonuçları önceden belirlenmelidir.
• Kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması, çeklerin ve ödeme taahhütlerinin kayıt altında tutulması sağlanmalıdır.
• Kira borcunun ödenmemesi ve diğer sözleşme ihlalleri hâlinde mülk sahibinin başvurabileceği hukuki yolların daha hızlı ve etkin işlemesi için usul süreçleri gözden geçirilmelidir.
• Tahliye taahhütnamelerinin geçerlilik şartları korunarak, kanuni koşulları taşıyan belgelerin uygulanmasında yaşanan gecikmeler azaltılmalıdır.
• Ticari taşınmazların tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda, tarafların haklarını koruyan hızlı ve etkili yargılama modelleri geliştirilmelidir.
• Kira borcu, karşılıksız çek, izinsiz abonelik kullanımı ve taşınmaza verilen zarar gibi farklı hukuki sorumluluklar birbirinden ayrılarak etkili biçimde takip edilmelidir.
• Elektrik, su, doğal gaz kesme ve mühürleme gibi idari işlemlerin ihlal edildiği iddiaları ilgili kurumlar tarafından kayıt altına alınmalı ve gecikmeden incelenmelidir.
• Mühür fekki, ruhsatsız işletme faaliyeti ve kimlik bildirim yükümlülüklerine aykırılık iddialarında ilgili idarelerin denetim sorumluluğu etkin biçimde yerine getirilmelidir.
• Kolluk kuvvetlerinin ve denetim birimlerinin görev alanına giren ihlallerde işlem sürekliliği sağlanmalı; tekrarlanan ihlallerin karşılıksız kalmaması temin edilmelidir.
• Kiracının tahliye sonrasında taşınmazda bıraktığı eşya ve demirbaşların hukuki durumu, mülk sahibinin kendi başına hareket etmek zorunda kalmayacağı açık bir prosedürle düzenlenmelidir.
• Kötü niyetli kira ilişkilerinden doğan mağduriyetlerin azaltılması için ticari kiralamalarda güvence, teminat ve risk yönetimi mekanizmaları güçlendirilmelidir.
• Avukat-müvekkil arasındaki vekâlet ve ücret sözleşmeleri açık, anlaşılır ve yazılı olmalı; ücretin hangi hizmetler ve işlemler karşılığında doğacağı baştan belirlenmelidir.
• Tahsilat esasına bağlı ücret taleplerinde, gerçekten tahsil edilen tutar ile tahsil edilmeyen alacak birbirinden ayrılmalı; hesap dökümleri müvekkile şeffaf biçimde sunulmalıdır.
• Avukatın kanundan veya sözleşmeden doğan ücret hakkı ile müvekkilin karşı taraftan tahsil edemediği alacaklar birbirine karıştırılmamalıdır.
• Müvekkilden talep edilen her ücretin hukuki dayanağı, yapılan iş ve sözleşmedeki karşılığı açıkça gösterilmelidir.
• Avukatlık ücretine ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkilin bilgi alma, hesap sorma ve ücretin dayanağını öğrenme hakkı etkin biçimde korunmalıdır.
• Hukuki süreçlerin uzamasından kaynaklanan ölçüsüz ekonomik kayıplar, kanun koyucu ve yargı idaresi tarafından ayrıca değerlendirilmelidir.
• Adaletin yalnızca karar vermek değil, verilen kararın zamanında uygulanmasını sağlamak olduğu anlayışı kurumsal işleyişin merkezine yerleştirilmelidir.

OKUYUCUYA SORULAR

1. Bir insan yıllarca çalışarak edindiği taşınmazını kiraya verdiğinde, kendi malını geri almak için neden yıllarca mücadele etmek zorunda kalmalıdır?
2. Kira ödemeyen ve sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen bir kiracının karşısında mülk sahibinin hakları ne kadar hızlı korunabilmektedir?
3. Karşılıksız çekler, ödenmeyen kiralar ve biriken işletme borçları karşısında mülk sahibinin ekonomik kaybını kim karşılayacaktır?
4. Hukuki süreçlerin uzunluğu, kötü niyetli kişilerin kullanabileceği bir avantaja dönüşüyorsa burada hangi yapısal sorunlar vardır?
5. Bir mülk sahibi, yıllarca sürecek bir davanın maliyetinden kurtulmak için hakkını geri almak amacıyla karşı tarafa para vermeyi daha ekonomik buluyorsa bu durum bize ne anlatmaktadır?
6. Mühürlerin kırıldığı, idari işlemlerin ihlal edildiği ve denetimlerin yetersiz kaldığı iddiaları karşısında kamu kurumlarının sorumluluğu nasıl değerlendirilmelidir?
7. Hukuka uygun davranan vatandaş, hakkını ararken sürekli zaman ve para kaybediyorsa toplumda adalet duygusu nasıl korunacaktır?
8. Kiracı haklarının korunması ile mülk sahibinin mülkiyet hakkının korunması arasında neden sağlıklı bir denge kurulamamaktadır?
9. Hukuki güvenliğin zayıfladığı bir ortamda insanlar yatırım yapmaya, işyeri kiralamaya ve ticari faaliyetlerini büyütmeye ne kadar istekli olacaktır?
10. Tahsil edilemeyen bir alacak üzerinden müvekkilden ücret isteniyorsa bunun hukuki ve sözleşmesel dayanağı açıkça ortaya konulmalı değil midir?
11. Zaten kiracının yarattığı zararı üstlenmiş bir mülk sahibinin, avukatlık ücreti konusunda da belirsizlik ve ölçüsüzlük yaşaması adalet duygusunu nasıl etkiler?
12. Avukatın emeğinin karşılığını alması kadar, müvekkilin ödediği ücretin neyin karşılığı olduğunu bilmesi de bir hak değil midir?
13. Hukuki temsil ilişkisi, müvekkilin çaresizliğini artıran yeni bir ekonomik yük hâline gelirse vatandaşın adalete güveni nasıl korunacaktır?
14. Adaletin gecikmesi nedeniyle haksızlığa uğrayan kişi kendi hakkından vazgeçmek zorunda kalıyorsa, o toplumda hukuk gerçekten görevini yerine getiriyor mudur?

Unutmayın; hukuk yalnızca kanunlarda yazılı olan hükümlerden ibaret değildir. Hukuk, vatandaşın hakkını zamanında koruyabildiği ölçüde vardır. Bir insanın kendi malını geri alabilmek için yıllarca mücadele etmesi, hatta hakkından vazgeçmeyi daha ekonomik bulması, üzerinde düşünülmesi gereken ciddi bir toplumsal sorundur.

Avukatlık mesleğinin saygınlığı da yalnızca hukuki bilgiyle değil, müvekkile karşı gösterilen dürüstlük, şeffaflık ve hakkaniyetle korunur. Ücret, emeğin karşılığıdır; ancak her ücret talebinin de açık bir hukuki ve sözleşmesel dayanağı bulunmalıdır.

HUKUKUN GECİKTİĞİ YERDE HAKSIZLIK CESARET BULUR. ADALETİN GÜCÜ, YALNIZCA KARAR VERMEKTE DEĞİL, HAKKI ZAMANINDA VE HAKKANİYETLE TESLİM ETMEKTEDİR.