2026’da tapu harcı ve emlak vergisi hesaplaması değişiyor
TBMM’de kabul edilen düzenleme ile 2026 yılında emlak vergisi ve tapu harcı hesaplanırken esas alınacak vergi değerlerinde önemli bir artışın önü açıldı. Yeni karara göre, 2026'da kullanılacak bina ve arazi vergi değerleri 2025 yılına göre en fazla iki kat artırılabilecek, yani uygulama tavanı 1+2 katsayısı ile toplam üç kat seviyesine ulaşabilecek. Bu durum, özellikle konut alıp tapusunu henüz üzerine geçirmemiş vatandaşlar için yıl sonuna kadar işlem yapmayı önemli hale getirdi.
Mevzuata göre tapu satışında gerçek satış bedeli beyan edilmesi zorunlu. Ancak birçok alım-satım işlemi hâlâ emlak vergisine esas rayiç bedel üzerinden gerçekleştiriliyor. Değerlerin üç katına çıkabilecek olması, tapu harcı ödemelerini ciddi şekilde yükseltecek.
Tapu almayanlar için yıl bitmeden işlem şart
Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte özellikle 2026’dan önce alınmış ancak tapusu teslim alınmamış konutlarda maliyet bir anda katlanacak. Uzmanlara göre 31 Aralık’tan önce tapu işlemlerinin tamamlanması, fahiş tapu harcını önlemenin tek yolu.
2025’te 3 milyon TL emlak vergisi değerine sahip bir konut düşünelim. Mevcut hesaplamaya göre alıcı 60 bin TL, satıcı 60 bin TL olmak üzere toplam 120 bin TL tapu harcı ödeniyor. Yeni hesaplamada aynı taşınmazın vergi değeri 9 milyon TL'ye kadar çıkabileceği için tarafların toplam ödeyeceği harç yaklaşık 360 bin TL’ye, kişi başı ödeme ise 180 bin TL’ye yükselecek.
Yeni hesaplama yöntemi nasıl işleyecek?
2026 için belirlenen tavan artış oranı, ilerleyen yıllarda kademeli hale geliyor. 2027, 2028 ve 2029 dönemlerinde vergi değerleri her yıl bir önceki yılın değeri üzerine yeniden değerleme oranı eklenerek belirlenecek. Böylece yüksek artışların tek seferde değil, yıllara yayılarak uygulanması planlanıyor.
Düzenlemenin amacı, devlet gelirlerinin korunurken vatandaşın ani mali yük altında kalmamasını sağlamak. Ancak tapusunu almayı geciktirenler için tablo tam tersine dönüşebilir.
Uzmanlardan uyarı: “Son dakikayı beklemeyin”
Gayrimenkul danışmanları ve mali müşavirler, yeni sistemde tapu harcı yükünün artacağı konusunda hemfikir. Uzmanlara göre konut sahiplerinin yapması gereken ilk şey gerçek satış bedeli ile yeni vergi değerinin karşılaştırılması ve ödemelerin ne kadar artacağını önceden hesaplayarak plan yapması.
Özellikle yatırım amacıyla konut alan, teslime hazır olup tapuyu devralmamış kişiler için “2025 sonu kırmızı çizgi” olarak gösteriliyor. Yıl geçmeden devrin yapılması halinde tapu harcı mevcut düzeyde kalacak, ancak 2026 sonrasında işlem yapanlar en az iki kat, en fazla üç kat daha fazla ödemeyle karşılaşabilecek.
Konut sahipleri ve alıcılar ne yapmalı?
Yeni düzenleme, yalnızca mevcut ev sahiplerini değil, konut yatırımı düşünenleri de yakından ilgilendiriyor. 2026 sonrasında artacak tapu maliyetleri, konut fiyatlarına dolaylı etki yaratabilir. Talep düşük kalırsa pazarlıklarda avantaj sağlanabilir; ancak tapu devri ertelenirse vergi yükü büyüyebilir.
Uzmanlar ayrıca alıcı-satıcı arasındaki pazarlıklarda tapu harcı paylaşımının yeniden masaya yatırılacağını, bazı satışlarda maliyetlerin tamamen tek tarafa yüklenebileceğini ifade ediyor.
Ekonomistler ise bu düzenlemenin konut piyasasında yıl sonuna kadar hızlı işlem trafiği yaratacağını, bankalarda kredi ve tapu dairelerinde yoğunluk beklediklerini söylüyor.
