Kentsel dönüşüm süreçlerini doğrudan etkileyen 6306 Sayılı Kanun kapsamında önemli bir yönetmelik değişikliği yürürlüğe girdi. 4 Şubat 2026 tarihinde yapılan düzenlemeyle, riskli yapıların yıkımından sonra tapudaki şerh uygulaması, malik toplantılarının usulü ve müteahhit teminat oranlarında dikkat çeken yenilikler getirildi.
Uzmanlara göre değişiklikler, özellikle tapu güvenliği, karar alma süreçleri ve ruhsat işlemlerinde yaşanan belirsizlikleri gidermeyi amaçlıyor.
Riskli Yapı Yıkılsa da Tapu Şerhi Devam Edecek
Yeni düzenlemeye göre riskli yapı yıkıldıktan sonra da taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunduğunu gösteren açıklayıcı şerh tapu sicilinde yer almaya devam edecek.
Daha önce uygulamada, riskli yapı yıkıldıktan sonra şerhin kaldırılması bazı hukuki boşluklara yol açabiliyordu. Özellikle üçüncü kişilerin taşınmazın dönüşüm sürecinde olduğunu bilmemesi nedeniyle ortaya çıkan ihtilaflar, uygulamada ciddi sorunlara neden oluyordu. Yeni sistemle birlikte bu belirsizliğin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Uzmanlar, bu düzenlemenin iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması ve hukuki güvenliğin artırılması açısından kritik olduğunu vurguluyor.
Malik Toplantıları ve Bildirim Süreci Netleştirildi
Yönetmelik değişikliğiyle birlikte riskli yapı bulunan parsellerde yeniden yapım kararları için yapılacak malik toplantılarının usulü ilk kez ayrıntılı biçimde düzenlendi.
Buna göre maliklerden birinin talebi üzerine yapılacak toplantıların yeri ve zamanı; muhtarlıkta, bina ilan panosunda veya noter aracılığıyla duyurulabilecek. Ayrıca standart bildirim formu uygulaması zorunlu hale getirildi.
Yeni yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, karara katılmayan maliklere alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi şartı açık biçimde düzenlendi. Bunun yanında, bu maliklerin hisselerinin satışı için idareye başvuru yapılmış olması gerekecek.
Bu adımın, dönüşüm süreçlerinde yaşanan anlaşmazlıkları azaltması ve süreci daha öngörülebilir hale getirmesi bekleniyor.
Müteahhit Teminatlarında Yüzde 6’lık Yeni Dönem
Yapılan değişiklikle yapı müteahhitlerinden alınacak teminatlarda da yeni düzenlemeye gidildi. Teminat değerlerinin, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nda belirtilen esaslara göre kabul edileceği belirtildi.
1 Ocak 2024 sonrası ruhsatlar için verilen teminatlar ise talep edilmesi halinde yüzde 6’lık yeni oran üzerinden yeniden düzenlenebilecek.
Uzmanlar, bu düzenlemenin hem yüklenicilerin mali sorumluluğunu netleştireceğini hem de projelerin yarım kalma riskini azaltacağını ifade ediyor.
Tapu Güvenliği ve Uygulama Birliği Güçlenecek
Hukukçulara göre yapılan değişiklikler; tapu sicilindeki açıklayıcı şerh uygulaması, malik karar süreçlerinin standartlaştırılması ve ruhsat başvurularındaki netlik sayesinde kentsel dönüşüm projelerinde uygulama birliğini güçlendirecek.
6 Şubat 2023 depremleri sonrası afet riskine karşı dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması gerektiği yönündeki değerlendirmeler dikkate alındığında, yeni yönetmeliğin hem idari işleyişi hem de mülkiyet hakkına ilişkin süreçleri daha sistematik hale getirdiği belirtiliyor.
Yeni düzenlemenin, kentsel dönüşüm projelerinde hukuki öngörülebilirliği artırarak hem hak sahipleri hem de yatırımcılar açısından daha güvenli bir zemin oluşturması bekleniyor.
