1 Mart itibarıyla konut ve arsa satışından gelir elde edenler için yıllık gelir vergisi beyan süreci başladı. Satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılan satışlar, değer artışı kazancı vergisine tabidir. Beyanname verilmemesi durumunda ise vergi cezası ve gecikme faizi uygulanıyor.
Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışı ise bu vergiye tabi değildir.
5 yıllık süre ve vergi yükümlülüğü
Gelir Vergisi Kanunu’na (193 sayılı Kanun) göre gerçek kişiler, aldıkları bir taşınmazı edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkardıklarında oluşan kazanç üzerinden değer artışı kazancı vergisi ödemekle yükümlüdür.
2025 yılında 5 yıllık süre dolmadan satış yapan kişiler, kazançlarını 2026 Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmek zorundadır. Hesaplanan vergi ise mart ve temmuzda iki eşit taksitte ödenir.
Vergi kapsamına giren işlemler
Değer artışı kazancı vergisi, sadece klasik satış işlemlerini kapsamaz. Taşınmazın bedel karşılığında devri, temliki, takası (trampa), kamulaştırılması, devletleştirilmesi veya ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması gibi durumlarda da vergi doğabilir.
Öte yandan, miras yoluyla edinilen ev ve arsalar için değer artışı kazancı vergisi uygulanmaz.
Endeksleme yöntemi ile vergi hesaplama
Vergi hesaplanırken satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan esas alınmaz. Öncelikle alış bedeli Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranına göre güncellenir. Artış oranı %10’un üzerinde ise endeksleme uygulanır ve buna göre vergilendirilecek kazanç belirlenir.
Örnek hesaplama
Alış tarihi: Şubat 2022
Alış bedeli: 3.200.000 TL
Satış tarihi: Eylül 2025
Satış bedeli: 6.500.000 TL
İkinci senaryo: Vergi doğan durum
Aynı taşınmazın 9.500.000 TL’ye satıldığını varsayalım:
Satış bedeli: 9.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Kazanç: 9.500.000 – 8.960.000 = 540.000 TL
Bu kazanç, gelir vergisi tarifesine göre %15–%40 arasında vergilendirilir. Ortalama %20 vergi dilimi için:
540.000 × %20 = 108.000 TL gelir vergisi
Vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Özel durumlar ve kentsel dönüşüm
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliği başlangıcı,
Arsa üzerine inşa edilen evlerde tapuda cins tashihi yapılan tarih, edinim tarihi olarak kabul edilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa üzerine yapılan konutların 5 yıl içinde satılması halinde de gelir vergisi yükümlülüğü doğar.
Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli satışlarda vergi tutarlarının ciddi seviyelere ulaşabileceğini belirterek, satış öncesinde süre ve hesaplama şartlarının dikkatle incelenmesini tavsiye ediyor.
